LMCU
CONTRIBUTION DU GROUPE MoDem
AU DEBAT SUR LE LOGEMENT
DES 4 ET 5 DECEMBRE 2008
La question du logement dans les grandes métropoles est sans doute l'un des plus
grands défis pour les pouvoirs publics.
Les besoins en terme de logements ne cessent de progresser alors que, parallèlement,
les capacités de construire des logements neufs s'amenuisent avec la crise économique. Avec la
paupérisation de la classe moyenne, certains débats ne sont aujourd'hui plus d'actualité. A
l'évidence, il nous faut plus de logement PLUS et de logement PLAI pour répondre aux besoins de
nombreuses familles. Le stock de logements PLS, compte tenu des barèmes de revenus imposés,
est sans doute déjà proportionnellement trop important.
Parce que l'Etat a trop peu anticipé cette terrible réalité, et parce que l'Etat a depuis
longtemps privilégié la défiscalisation à la dotation de moyens financiers aux bailleurs sociaux,
LMCU se retrouve, comme dans d'autres politiques, en première ligne.
Notre responsabilité n'en est que plus forte. C'est pourquoi notre groupe propose que
notre politique communautaire en matière de logements s'articule autour de 5 objectifs essentiels :
faciliter les parcours résidentiels, améliorer l'accueil des personnes les plus en difficulté dans le
parc locatif social, accroitre la production locative, développer l'accession sociale à la propriété et,
enfin, promouvoir le développement durable.
1. FACILITER LES PARCOURS RESIDENTIELS
Faciliter les parcours résidentiels passe par une meilleure prise en compte des aspirations des
habitants et par une optimisation de la gestion du parc contribuant à répondre à la crise du
logement.
C'est pourquoi LMCU doit imposer quelques principes essentiels aux acteurs de la politique en
matière de logement social :
o
le principe du maintien dans le parc social et du contrat de location à durée indéterminée,
avec application d'un surloyer à impact réel pour les dépassements substantiels de
plafonds de ressources, l'assouplissement des rigidités en matière d'occupation et de
gestion des mutations.
o
La prise en compte des situations spécifiques, avec une attention particulière à la
recherche de solutions pour les personnes handicapées ou très âgées et la prise en
compte des travailleurs en mobilité.
o
la prise en compte de la priorité donnée à la mobilité des ménages dans la gestion des
contingents
o
la facilitation des parcours des locataires vers l'accession à la propriété : au moyen de la
vente et d'une offre nouvelle comme au travers du conseil et de l'étude d'un plan d'épargne
logement spécifique aux locataires HLM.
2. AMELIORER L'ACCUEIL DES PERSONNES EN DIFFICULTE DANS LE PARC
LOCATIF SOCIAL
Plusieurs actions pourront être préconisées :
o
Diversification de l'offre adaptée au public concerné
développement de l'offre nouvelle d'hébergements et de logements d'insertion, de
maisons relais notamment,
intervention –sur la base d'objectifs – dans les quartiers anciens, traitement de
l'habitat indigne, acquisition de logements existants, intermédiation locative
permettant de mobiliser des logements privés
o
Développement du partenariat avec les associations.
Cet objectif implique notamment un diagnostic commun sur les demandes de logements
des publics en difficulté, des sorties de l'hébergement vers le logement et un appui aux
associations, organismes et services sociaux qui contribuent à un accompagnement social
individualisé.
o
Favoriser l'accessibilité du parc social par la politique de loyers et de charges.
Il s'agit de favoriser l'accueil des ménages à ressources très modestes dans les différentes
composantes du patrimoine d'un organisme, en prenant en compte le reste à vivre. Ceci
suppose des loyers cohérents avec les loyers plafonds des aides personnelles, d'une part
dans la production nouvelle par une acceptation large de la notion de PLAi, d'autre part
dans l'ensemble du parc existant.
L'application de surloyers aux ménages dépassant les plafonds de ressources peut
contribuer à dégager les marges de manoeuvre nécessaires.
o
Développer la mixité sociale
L'accès de la totalité du parc, dans toutes ses localisations, aux différentes catégories
sociales sera facilité par la diversification de l'offre, le niveau des plafonds de ressources,
une politique de loyers adaptée et des orientations d'attributions qui, en accord avec les
partenaires concernés, veilleront à prévenir les risques de spécialisation des ensembles ou
des quartiers.
3. ACCROITRE LA PRODUCTION LOCATIVE
La réponse aux besoins de logements locatifs sociaux doit maintenant conduire à
accentuer les efforts de production dans un contexte de crise mais aussi de rareté du foncier.
Cette réponse implique de recourir à des formules nouvelles de production.
Dans le champ de la production à long terme de terrain constructible, LMCU doit
renforcer son intervention en matière d'aménagement.
Dans le champ du locatif social, tous les modes opératoires doivent être expérimentés,
par exemple : le recours à la VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement), ou encore
l'expérimentation d'appels d'offre groupés de maitres d'ouvrage auprès de promoteurs privés.
La production locative sociale de logements neufs, objectif central, doit être complétée
dans certaines communes par le recours au parc ancien.
Dans l'habitat ancien, en complément de la production locative sociale déjà possible, il
s'agira d'élargir les actions dans la mesure où l'évolution des conditions juridiques d'intervention
des organismes dans le parc privé leur permettra de prendre à bail et de sous-louer des
logements. Pourraient être ainsi concerné les logements privés vacants, les prises à bail dans les
copropriétés, les logements insalubres.
Pour réussir, ces interventions doivent être réellement incitatives pour les propriétaires
et permettre aux organismes de gérer ces logements dans des conditions économiquement
satisfaisantes.
4. DEVELOPPER L'ACCESSION SOCIALE A LA PROPRIETE
L'accession sociale fait pleinement partie de la politique communautaire car elle contribue à
apporter une réponse à la demande de logements des catégories modestes et à la mobilité
résidentielle.
Nous proposons d'inscrire des engagements sur les points suivants :
o
Un volume de production neuve, toutes familles confondues.
o
La sécurisation des personnes par les organismes HLM, au travers des garanties de
rachat, relogement et revente.
o
Mettre l'accession au service du parcours résidentiel dans le cadre des dispositions
relatives à la mobilité.
o
S'assurer de clauses anti-spéculatives au regard des aides de la collectivité et avantages
de prix consentis, quand ils existent, dans des formes et conditions qui restent à préciser.
o
Développer des recommandations et actions pour favoriser l'accession à la propriété des
personnes aux revenus modestes, que ce soit pour la localisation, le prix, les conseils
préalables et les prestations d'entretien.
5. PROMOUVOIR LE DEVELOPPEMENT DURABLE
Il faut imposer au secteur de la construction, à travers les responsabilités qui sont les siennes dans
les émissions de gaz à effet de serre, la consommation d'énergie et de ressources naturelles, la
production des déchets, le développement urbain, une mobilisation sur le développement durable.
o
Dans le champ de l'énergie.
Pour les logements neufs, afin de montrer la voie et de préfigurer l'avenir par rapport aux
objectifs du Grenelle, LMCU s'engage dans la réalisation d'un programme d'excellence
énergétique avec une production de logements sous label, ainsi qu'une expérimentation à
grande échelle d'opérations Bâtiment Basse Consommation et énergie positive.
Le développement de l'utilisation des énergies nouvelles sur le parc existant sera accéléré
avec notamment le recours à des montages financiers faisant appel à des "tiers
investisseurs".
Sur l'ensemble de ces thèmes, une réflexion sera conduite avec les habitants et leurs
organisations. Elle portera sur l'usage des logements, l'utilisation des équipements, les
comportements. Elle inclura également la question des rapports propriétaires-locataires et
des modalités de financement des investissements à partir des économies de charges.
o
Les ressources naturelles, l'eau, les déchets.
Il s'agira d'aider à la dotation d'équipements économes en eau et à oeuvrer pour préserver
le cycle de l'eau.
Dans le cadre des dispositions juridiques existantes, et partout où cela est techniquement
et économiquement faisable, l'individualisation des contrats de fourniture d'eau par les
bailleurs sociaux sera favorisée.
En conclusion, notre groupe préconise qu'au-delà des objectifs qualitatifs, l'assemblée se fixe des
objectifs quantitatifs réalisables, lesquels seront l'objet d'une évaluation annuelle par territoire et
par commune.
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